Aanbevelingen

Aanbevelingen

Aanbevelingen voor nieuwe winkelcentra met woningen

Wat kunnen we leren van de winkelcentra met woningen uit de jaren 70 voor het tot stand brengen van nieuwe winkelcentra gecombineerd met wonen? Hieronder vindt u een verzameling van de belangrijkste inzichten en aanbevelingen.

 

In de buurt

Traditionele (winkel)straten met de representatieve voorkant aan het publieke domein zorgen overdag voor levendigheid op straat. Winkelcomplexen met de etalages aan de binnenkant hebben vaak dichte buitenkanten, waarbij het parkeren en de expeditie vaak voor een extra barrière zorgen het complex en de buurt. Levendige buitenkanten van het complex voor de buurt en goede routes van de buurt naar het complex dragen bij aan het functioneren van de buurt. Dit is makkelijker als het complex onderdeel is van de structuur van de buurt.

De openbare ruimte rondom een complex wordt vaak ingericht voor winkelpubliek met parkeergelegenheid en goede toegankelijkheid per auto, maar bewoners van winkelcentra hebben andere eisen aan hun leefomgeving. Zorg voor een goede voetgangersontsluiting en verblijfskwaliteit in de openbare ruimte. Vaak laten voorzieningen voor fietsers te wensen over terwijl zowel bewoners als winkelpubliek uit de directe omgeving gebruik kunnen maken van goede fietsroutes, -aansluitingen en -parkeervoorzieningen.

Niveauverschillen in de openbare ruimte dienen met zorg te worden vormgegeven. Het risico bestaat, al bij een gering niveauverschil, dat de ruimte uit elkaar valt waardoor verschillende gebruikers gescheiden blijven en dat komt de levendigheid niet ten goede. Niveauverschillen kunnen wel een middel zijn voor het organiseren van semi-openbare en collectieve ruimtes.

Complex!

Winkelen en wonen zijn verschillende functies met verschillende eigenaren en gebruikers en verschillende eisen aan een gebouw, aan de directe omgeving en verschillende gebruikstermijnen. Door deze twee te combineren in een gebouw ontstaat iets dat op vele vlakken complex is te noemen. Veel beslissingen, al in de aanloop en ontwerpfase, hebben verstrekkende gevolgen op meerdere vlakken. Een bezuiniging in de ontwerpfase kan op langere termijn veel kosten met zich meebrengen. Zorg bij elke afweging voor voldoende belichten van alle verschillende gevolgen. De combinatie van te veel functies maken het gebouw complex en specifiek. Het is dan niet flexibel of aanpasbaar voor veranderend gebruik.

Woningen vergroten de levendigheid van een winkelcentrum, met name buiten winkeltijden. Bewoners kunnen profiteren van de nabijheid van winkels. Winkels hebben een duidelijke voor- en achterkant, winkelingangen en expeditie met parkeren. Woningen kunnen bijdragen aan een prettige sfeer van een winkelcentrum, maar kunnen ook hinder ondervinden van een uitzicht op expeditie, parkeervelden of grote winkeldakvlakken.

Entrees

In het belang van de winkels is het beter het winkelfront niet onderbreken voor toegangen naar een woongebied. Waar dit toch gebeurt zijn de toegangen vaak klein of moeilijk zichtbaar tussen reclame uitingen en uitgestalde koopwaar van winkels. De beleving van toegangen naar een woongebied wordt mede bepaald door de kwaliteit van de aangrenzende openbare ruimte. De zijkant van een complex met winkels en woningen is vaak geschikt om toegangen naar het woongebied te situeren omdat er hier geen verstoring van het winkelfront is en het mogelijk is deze openbare ruimte voor voetgangers en verblijf in te richten.

Winkels

Winkels en voorzieningen moeten goed zichtbaar en herkenbaar zijn, met name vanuit de buurt en de nabijgelegen wijkontsluitingsweg. Hiermee trekt een centrum bezoekers uit een groter gebied. Identiteit en herkenbaarheid is belangrijk voor een winkelcentrum. Een winkelcentrum kan zich profileren met vakmanschap, klantvriendelijkheid, een uitgebalanceerde branchering, goed gekozen spaaracties en een actieve winkeliersvereniging.

Een goede routing in het winkelgebied is belangrijk, het winkelpubliek dient langs alle winkels te worden geleid. Bij een uitbreiding of aanpassing van een winkelcentrum moet de nieuwe route zorgvuldig ontworpen worden. Voor een aangename winkelervaring, ook als het minder druk is, is het van belang de winkelroute compact te houden. Voorkom dat bezoekers verdeeld worden over verschillende lagen of gebieden, zorg voor visueel en auditief contact tussen verschillende delen.

Flexibiliteit

Een winkelbestand is onderhevig aan snellere veranderingen dan de woningmarkt. De vraag naar verandering of uitbreiding in een complex ontstaat eerder bij winkeleigenaren dan bij woningeigenaren. Met name uitbreiding van het aantal m2 en het aantal parkeerplaatsen wordt vaak gewenst. Flexibiliteit van de winkels en de openbare ruimte zorgt voor een langere levensduur van het gehele complex.

Woningen

Bewoners van een eigen huis, zijn zich er bewust van dat de waarde van hun huis mede wordt bepaald door de kwaliteit van het winkelcentrum. Als alle woningen op een centrum particulier bezit zijn, zijn bewoners betrokken bij het winkelgebied. Waar de woningen geheel of gedeeltelijk verhuurd worden, zijn bewoners aanzienlijk minder betrokken en zorgzaam voor hun leefomgeving. Sociale cohesie van bewoners kan bijdragen aan de sfeer en levendigheid van het woongebied en daarmee van het complex. Dit is ook in het voordeel van het winkelgebied.

Sociale cohesie kan bevorderd worden met sociaal programma. Twee voorbeelden zijn; Opzoomeren: Hierbij krijgen de bewoners geld om samen iets te ondernemen en de Capelse centen: elke bewoner krijgt 5 euro om in zetten voor projecten in de buurt, door zich te organiseren en de centen bij elkaar te leggen, ontstaat voldoende budget voor een activiteit. Ruimtelijk kan sociale cohesie worden bevorderd door te zorgen dat bewoners elkaar regelmatig tegen komen. Bijvoorbeeld bij de toegang van het woongebied.

Collectieve ruimte

In de woonerfgedachte van woningbouw uit de jaren 70, zijn woningen op winkelcentra uit die tijd vaak georganiseerd rond een ruimte voor collectief gebruik. Dit kan gezien worden als een erfenis uit het sociale gedachtengoed van architecten uit de jaren 70 of als compensatie voor het gebrek aan plaats voor bewoners in de openbare ruimte rondom het complex.

Aantrekken van een homogene bewonersgroep kan ook bevorderend zijn voor de sociale cohesie al dan niet met gebruik van collectieve ruimte. Dit is echter van meerdere factoren afhankelijk en ook niet tijdsbestendig als je kijkt naar de woonerfwijken waar van oorsprong een homogene groep woonden met vooral gezinnen en waar nu steeds meer diversiteit in bewoners ontstaat. Dit kan door het maken van eenzelfde type woningen, door toewijzingbeleid van verhuurders of door het woongebied een thema te geven dat aansluit bij het wonen nabij winkels.

Gebruik van collectieve ruimte kan bijdragen aan sociale cohesie onder bewoners, we zien wisselende resultaten. De groep die de collectieve ruimte gebruikt, moet niet te groot zijn. Ede heeft een mooie verhouding met vijftig eengezinswoningen rond het collectief dek. Daarnaast maken de oriëntatie van woningen op de collectieve ruimte en routes naar woningen over ruimte het aantrekkelijk voor gebruik voor verblijf en gezamenlijke activiteiten van bewoners. De overgang tussen publiek, collectief en privé-domein moet duidelijk zijn.

Proces

Het blijkt moeilijk in een gebouw met meerdere eigenaren de grenzen tussen de eigendommen en daarmee de taken en verantwoordelijkheden van de verschillende betrokken goed vast te leggen. Des te scherper de afspraken, des te beter kunnen de partijen hun rol vervullen. Een VVE met alle betrokkenen in een complex kan samenwerking tussen verschillende partijen faciliteren. Zo is het mogelijk met minder investeringen meer te bereiken, bijvoorbeeld door planmatig onderhoud goed af te stemmen. Een complex vaart wel bij één duidelijke visie voor de toekomst.