Proces & Partijen

Proces & Partijen

Een complex complex

Het proces om een jaren-70-centrum te revitaliseren is ingewikkeld. Het proces wordt bepaald door zeer veel aspecten. Hieronder volgt een generieke inventarisatie van de belangen, wensen en verwachtingen van de verschillende partijen. Elk centrum heeft een verschillende functies en daardoor veel verschillende eigenaren. De complexiteit van de hoeveelheid aan functies en eigenaren heeft grote invloed op het proces.

 

Eigenaren

Bij de herontwikkeling van een winkelcentra zijn dus veel verschillende eigenaren betrokken. Elke eigenaar heeft zijn eigen doelstelling en belang. De openbare ruimte is meestal eigendom van de gemeente. De gemeente heeft daarin verschillende belangen, die ook door verschillende personen worden vertegenwoordigd.

De gemeente kan de grond verkopen, richt de openbare ruimte in, is handhaver van de ruimtelijke kwaliteit, regelt het economische belang (bijvoorbeeld uitbreiding BVO's) in bestemmingsplannen en de gewenste ontwikkelingen. Daarnaast is de gemeente ook afhankelijk van de politieke kleur van het bestuur.

De winkels kunnen één eigenaar hebben of meerdere eigenaren. Zijn de winkels van één partij dan is dat meestal een belegger. De winkels zijn een beleggingsobject en er moet na ongeveer 15 jaar geïnvesteerd worden om het winkelcentrum up–to-date te houden. Zijn er meerdere eigenaren, dan kunnen dat meerdere beleggers zijn, of winkeliers-eigenaar. De winkelier-eigenaar gebruikt zijn bezit meestal voor zijn pensioen.

Ook de woningen kunnen van één eigenaar zijn of van meerdere eigenaren. Zijn de woningen van 1 partij, dan is dat meestal een belegger of een corporatie. De belegger/corporatie hebben allebei wel een langere termijn visie, de woningen gaan meestal 40 jaar mee, voordat er groot onderhoud nodig is. Zij zijn ook gebaat bij gebiedsontwikkeling, omdat dat gelijk weerslag heeft op de waarde van de woning. Hebben de woningen verschillende eigenaren, dan zijn dat vaak particulieren die de woning bezitten. Meestal zijn het eigenaar-bewoners. Deze eigenaren hebben vooral een eigen belang, de waarde van hun woning behouden.

 

Belanghebbenden

Belanghebbenden hebben geen bezit, maar zijn wel heel betrokken bij het complex en hebben ook een stem in het proces van herontwikkeling.

De winkelier-huurder. Deze groep kan je verdelen in twee verschillende groepen. De winkelier van een landelijke keten en van een lokale winkel. De landelijke keten geeft zekerheid van het betalen van huur aan de eigenaar. Maar deze winkelier is minder betrokken bij het locale winkelcentrum. Met acties gaat deze winkelier eerder mee met landelijke acties dan met lokale acties. Supermarkten en landelijke ketens zijn dominant bij her- en ontwikkelingen van winkelcentra.

De lokale winkelier-huurder is heel betrokken bij het complex en goed op de hoogte van lokale ontwikkelingen. Deze winkelier geeft meer onzekerheid over huuropbrengst voor de eigenaar. Voor het centrum is een juiste mix tussen landelijke en plaatselijke winkeliers noodzakelijk. De winkeliers zijn vertegenwoordigd in de winkeliersvereniging.

De bewoner-huurder: Bewoners willen in eerste instantie een schone en veilige buurt. Waardoor ze prettig kunnen wonen. Afhankelijk van de doelgroep zijn de bewoner-huurder meer of minder betrokken bij hun woning en bij hun complex.

Het winkelend publiek is een hele belangrijke groep. Het gaat bij de winkels om omzet maken, en dus over koopkracht van het winkelend publiek. Bij herontwikkeling van centra zijn de wensen en eisen van het winkelend publiek leidend. Belangrijk zijn goede bereikbaarheid en voldoende parkeergelegenheid,

 

Belangen openbare ruimte

De gemeente is eigenaar van de openbare ruimte en moet afwegingen maken over de functie en ontwerp van deze ruimte. De openbare ruimte is beperkt, maar iedereen heeft zijn eigen wensen en eisen. De gemeente moet een afweging maken tussen: uitbreiding winkels, aantal parkeerplaatsen, ruimte voor fiets en voetganger, routes, groen en water, speelplekken en ontmoetingsplekken.

De winkelier wil goed bereikbaar zijn voor klant en leverancier, voldoende parkeergelegenheid, mogelijkheid tot uitbreiding, ruimte voor expeditie en opslag van goederen. De bewoners wil kwaliteit van het voetgangersgebied, kwaliteit bij de ingang van de woningen, gebruiksruimte: spelen en zitten, groen en water en geen overlast van winkelend publiek. Het economisch belang van de winkels gaat meestal voor de belangen van de bewoners.

 

Waardebepaling woningen en winkels

Bij aanvang leverden de winkels meer geld op dan de woningen. Economisch gezien is het logisch dat belangen van de winkels zwaar wegen in de inrichting van de openbare ruimte. Bij oudere centra, zijn de winkels in waarde gedaald en de woningen zijn in waarde gestegen. Ergens is er een omslagpunt, de waarde van de woningen is op dat moment feitelijk hoger dan de waarde van de winkels. Dan is het economisch gezien logisch dat de belangen van de bewoners meer gewicht in de schaal leggen.

Het omslagpunt ligt relatief dichterbij wanneer er meer woningen zijn en als de eigenaren van de winkels hun verlies nemen. Dat is het moment dat de winkels 'in dienst staan' van de woningen en eventuele leegstand kan worden herontwikkeld.

 

Geld en investeringen

  • wie betaalt bepaald
  • de winkelier heeft meestal weinig geld om te investeren
  • investeringsmogelijkheden van partijen kunnen in de loop van het proces veranderen

'Voor een belegger hebben middelen een doel om geld te genereren. Bij een corporatie is geld een middel om een doel te bereiken.'

 

probleem/urgentie

  • de problemen zijn nog niet groot genoeg
  • hoe groter de problemen, hoe eerder er geld vrij gemaakt kan worden

Maar:“Preventief bijsturen is wenselijker dan achteraf tegen hoge kosten herstellen.” Het proces is het grootste uitdaging voor de aanpak van de centra. Wie gaat investeren in het proces, zonder dat je weet of het gaat lukken?

 

Vakinhoudelijke kennis

Het ontbreken van vakinhoudelijke kennis bij winkeliers en bewoners bemoeilijkt het gesprek. Voor het proces is het prettig als de winkeliers en de bewoners zich verenigen en dan een vakinhoudelijke voorzitter inhuren. Maar wie investeert er in vakinhoudelijke kennis/personen?

 

Doorlooptijd

Het traject van revitalisering heeft een zeer lange doorlooptijd. Soms duurt het wel 10 jaar om al de belangen op een lijn te krijgen, een ruimtelijk plan te maken, om de investeringen rond te krijgen en evt. het bestemmingsplan te wijzigen. In die periode heb je ook te maken met:

  • wisselingen van personen bij de partijen
  • wisseling van de politiek
  • verandering in investeringsmogelijkheden
  • verandering inzicht

 

VVE

Een goed georganiseerde VVE zorgt goed voor al zijn bezit en al de verschillende belangen. Een goed georganiseerde VVE stroomlijnt ook de belangen van de verschillende partijen.

 

Splitsingsakte

Een splitsingsacte is een juridisch contract om de verschillende eigendommen vast te leggen. Onduidelijkheid in de splitsingsakte geeft onduidelijkheid in:

  • eigendom
  • wie wat onderhoud
  • wie wat financiert

 

Partijen verenig u!

Alle eigenaren en/of belanghebbenden van het winkelcentrum (grond, winkels, woningen) zijn niet verenigd. Hierdoor is er geen structureel en verplicht overleg tussen al die partijen. Binnen een VVE zijn alleen de eigenaren van de winkels en woningen vertegenwoordigd. Binnen een huurdersvereniging alleen de huurders en bij een winkeliersvereniging alleen de winkeliers.